Regime Específico do Mercado Imobiliário na Reforma Tributária
Compreenda as diretrizes da Lei Complementar nº 214/2025 (regulamentadora da EC 132/2023) aplicadas à incorporação, compra e venda de imóveis novos, locações corporativas e moradia social.
O mercado imobiliário e a construção civil desempenham uma função socioeconômica fundamental no Brasil: respondem por milhões de postos de trabalho diretos e realizam o direito constitucional à moradia digna. Por essa razão, a Emenda Constitucional nº 132/2023 reconheceu expressamente a impossibilidade de submeter as operações com bens imóveis à sistemática ordinária de débito e crédito do IVA Dual puro (com alíquota de referência projetada em 26,5%). Em seu artigo 156-A, § 5º, V, a Constituição determinou a criação de um Regime Tributário Específico para bens imóveis.
Regulamentado pela Lei Complementar nº 214/2025, esse regime especial estabelece uma mecânica sofisticada de tributação: introduz redutores de ajuste de alíquota, autoriza a dedução integral do custo do terreno da base de cálculo das incorporações, preserva a isenção absoluta para operações entre pessoas físicas e blinda a habitação de interesse social de qualquer acréscimo tributário.
Redutores de Ajuste e Alíquotas Efetivas no Imóvel Novo
Nas operações de alienação de imóveis novos realizadas por construtoras, incorporadoras imobiliárias e loteadoras (pessoas jurídicas), a legislação instituiu um redutor de ajuste expressivo sobre a alíquota padrão da CBS e do IBS. A alíquota do IVA Dual recebe um desconto de 20% a 40% a depender da modalidade da operação imobiliária:
- Incorporação e Venda de Imóveis Residenciais Novos: Aplica-se um redutor de 40% sobre a alíquota de referência, fixando a alíquota combinada de CBS e IBS em patamar reduzido (em torno de 15,9% sobre o valor agregado, antes das deduções de insumos e terrenos).
- Loteamentos e Construção por Empreitada: Redução escalonada com aproveitamento pleno de créditos de materiais de construção, máquinas, equipamentos pesados e serviços de engenharia subcontratados.
- Locação de Bens Imóveis por PJ: Redução de 60% na alíquota padrão para contratos de locação imobiliária residencial administrados por pessoas jurídicas, e alíquota com geração integral de crédito financeiro para locações comerciais B2B.
A Dedução do Valor do Terreno da Base de Cálculo
Um dos avanços técnicos mais cruciais da Lei Complementar nº 214/2025 consiste na regra de exclusão do valor da terra nua (terreno) da base de cálculo do tributo. Na aquisição de um imóvel urbano novo, o consumidor adquire dois componentes distintos: o solo (que não é um bem industrializável nem um serviço de consumo, constituindo ativo imobilizado pré-existente) e a edificação incorporada (a obra de engenharia executada pela construtora).
Pela nova regra, as incorporadoras deduzem o valor de aquisição originário do terreno (ou uma fração percentual padrão autorizada pela administração tributária, comumente estimada entre 20% e 30% do VGV do empreendimento) antes da incidência das alíquotas da CBS e do IBS. Dessa forma, o imposto sobre o consumo incide unicamente sobre o valor efetivamente agregado pela construção civil (materiais, mão de obra, tecnologia e margem de incorporação), impedindo o efeito de bitributação sobre o solo.
Isenção Total para Transações entre Pessoas Físicas (CPF para CPF)
Circulam frequentes desinformações sobre a incidência de novos impostos na venda do apartamento ou da casa de família usada. A regra da Reforma Tributária é inequívoca: transações imobiliárias diretas entre pessoas físicas não são fatos geradores de IBS nem de CBS.
Quem vende um imóvel residencial usado para outro cidadão (CPF vendendo para CPF) ou aluga uma propriedade residencial diretamente continua sujeito única e exclusivamente às regras tradicionais: o recolhimento do ITBI municipal no momento da transferência cartorária e, se houver lucro imobiliário, a apuração do Imposto de Renda sobre Ganho de Capital (com as isenções já previstas na Lei nº 11.196/2005 para compra de outro imóvel em até 180 dias ou bens até R$ 440 mil). Não há qualquer retenção de IVA em transações residenciais privadas de pessoas físicas.
Proteção Social: Programa Minha Casa Minha Vida e Habitação de Interesse Social
Para assegurar a continuidade da política pública habitacional e proteger as famílias das Faixas 1 e 2 do programa habitacional federal, a Reforma Tributária blindou os empreendimentos de Habitação de Interesse Social (HIS). Empreendimentos enquadrados no Minha Casa Minha Vida possuem um redutor especial de até 100% ou subsídios fiscais equivalentes, assegurando que o custo final da unidade habitacional subsidiada não sofra nenhum centavo de elevação na sua curva de amortização.
Perguntas e Respostas Frequentes sobre o Mercado Imobiliário
O valor do aluguel residencial vai subir com a Reforma Tributária?
Para contratos entre pessoas físicas (locador pessoa física alugando para locatário pessoa física), não há incidência de CBS ou IBS. Já para aluguéis residenciais geridos por fundos imobiliários ou holdings de locação (PJ), o redutor legal de 60% combinado com o aproveitamento de créditos de manutenção, seguros e despesas operacionais tende a manter a carga líquida equivalente aos regimes simplificados vigentes.
O que acontece com os contratos de compra na planta firmados antes de 2027?
Empreendimentos imobiliários que já possuírem memorial de incorporação registrado em cartório ou patrimônio de afetação constituído antes do início da vigência do novo sistema contam com regras de transição e respeito a atos jurídicos perfeitos (segurança jurídica contratual), mantendo os regimes tributários acordados até a entrega final das chaves.